鋼市行情還看房產：2015年才是房地產大年
中國的房地產業(yè)還至少有20年的輝煌期，而2015年或者2016年對房地產來說將會是個“大年”。
【關于棚戶區(qū)改造】
保障房自出現以來一直都是政府在單打獨斗，讓開發(fā)商參與進來，如果不掙錢，開發(fā)商也不會進來。而今年以來，國務院提出把城市中的老舊房也納入棚戶區(qū)改造，通過新型金融杠桿備好1萬億元來支持。棚戶區(qū)改造就是將政府的力量和市場的力量結合起來，為政策和市場的結合尋找一個切入點。目前國家層面批準的棚戶區(qū)改造區(qū)域有很多都是城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，所有棚改和升級也有一定的關系。城市核心區(qū)域有連片的低端住宅，城市的基礎設施改造很難，所以它是和商業(yè)業(yè)態(tài)、地下基礎設施、市政管網、交通規(guī)劃升級連在一起的。棚戶區(qū)和過去的保障房相比，最容易引入市場化力量。最容易和城市多年遺留下來的眾多歷史遺留問題，以及過去十多年引發(fā)的城市發(fā)展弊端，一并尋求出路，是個好的契機。
【關于房地產崩盤論】
中國的房地產業(yè)，明確無誤地說，還有至少20年的輝煌期。2013年中國城鎮(zhèn)人口占52.7%，其中有17個百分點是農民工，涉及2.4億人;到2020年城鎮(zhèn)人口將增加6%-7%，將會涉及1億人。而我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展在過去10年中，是發(fā)展不平衡的。我們的城市質量和抗風險能力還比較差，房屋減災防震做得很不充分。并且，各種新干線建設還未完成，基礎建設還沒有建成，怎么說是城鎮(zhèn)化建設到了尾聲?房地產的供求和股市的供求兩碼事，房地產的成交量和股市沒關系，而今年的波動是之前被政策掩蓋下的市場因素凸顯出來了。2014年中國房地產業(yè)迄今為止的成交量和價格，是改革開放以來歷史第二的一年，僅次于2013年。
房地產市場也會遵循供求變化的基本規(guī)律，其成交量萎縮和成交量高漲之間，有著必然的因果關系。一個地區(qū)未來一個中長期時間內，其住宅的銷售總數是一個常數，不會發(fā)生太大變化。當2013年全中國絕大多數城市的房地產市場量價提升、購銷兩旺的時候，是房地產市場的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分購買力和需求。自然2014年就可能是個小年，2014年是個小年就意味著2015年或者2016年可能是個大年。2014年全中國房地產的成交量是僅次于2013年的，歷史第二高點。今年一到六月，全國房地產商的開工總面積比2013年1-6月同期萎縮了將近20%，不是增速下降，是負增長了20%。這個周期波動可能導致一個供給的小年和需求的大年，這是正常合理的一個市場運行過程。
當前房地產市場正在發(fā)生四個轉折。第一，市場的力量正在取代政府之手。開發(fā)商資金鏈斷是市場優(yōu)勝劣汰導致的。第二，波動的發(fā)展過程正在取代單項的運動過程。有漲有跌，一定有個合理的過程，但是波動也有個基本趨勢，隨著城市資源的優(yōu)化，居住條件的改善，房價會隨之波動。第三，過剩取代了短缺。過剩不是今天才有的，但今年的過剩和此前不一樣的是，不是單個過剩，而是整個生產能力的過剩。第四，轉折。私人資產的累積正在取代社會資本的累積。
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